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        媒體關注

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        上實城市開發(0563.HK):業務重組持續加速,土儲貨值已超千億
        [2019-04-12]

        近期,上實城市開發(0563.HK)發布2018年全年業績。報告期內,收入為69.8億港元,股東應占溢利約為5.73億港元。每股基本及攤薄盈利為11.91港仙。公司的合約銷售金額為人民幣51.49億元,合約銷售面積為23.9萬平方米,平均售價上升至每平方米約人民幣2.2萬元。

        總體業績保持平穩,但是今年以來上實城開的股價持續上漲,公布全年業績公布公司的股價表現依然向好,說明2018年業績符合市場預期,并在2019年存在進一步期待的“變化”。這里梳理上實城開2019年利好的公司估值三個方面:

        1.盈利保持穩定,公司毛利及凈利率遠超同行。已售未結轉收入保持穩定,2019年業績增長具有確定性;2.上實城開多年積累大量低成本,高質量土儲,公司價值突出;3.近期,重組仍持續影響,同時,公司正加快開發速度,有望刺激估值進入重估周期。下面詳細看看。

        盈利能力遠超同行,業績持續穩定發展

        年初至今,港股板塊不少內房股走出了持續的上漲,其中布局清晰、成長性優異的內房企業股價漲幅驚人,例如新城、奧園。但是隨著后續行情發酵,業績穩定,但是爆發力平穩,但安全性及盈利能力兼顧的國企內房股有望受到資金關注。

        而上實城開,對比行業其他內房企業,其盈利能力強是毋庸置疑的。

        截至2018年年底,上實城開年度凈利潤為12.7億港元,同比增長4%;歸母凈利潤5.73億港元,同比增長7%。在營收因為結轉周期影響出現下滑之際,且同時公司的出售資產盈利減少情況下,上實城開凈利潤不降反升,這背后核心因素是公司的盈利能力在持續提升。

        截至2018年12月31日,上實城開毛利率達到48.5%,同比增長1.5個百分點;凈利率為20%,同比增長6個百分點。

        根據統計,內地房地產行業目前平均毛利率指標在30%,而凈利率穩定在15%。如今,上實城開毛利率接近50%水平,而凈利率接近20%水平,公司的盈利能力是遠遠超過同行的。

        毛利率的持續提升是公司盈利能力持續增長的動力。而眾所周知,地產業務的公司營收及利潤釋放周期與收入結轉周期是滯后的。

        分析房地產的業績表現需要理解財務數據上的一層關系:合約銷售-合約負債-營業收入-利潤。對于上實城開而言,這意味著今年的合約銷售收入將影響明年公司的營業收入,從而影響明年的利潤。其中,合約銷售是公司業績增長的先行指標,而預售物業已收房款則是反映未結轉收入的指標。

        截至2018年12月31日,上實城開已收物業所得款為65.4億港元。因此合理估計,2019年上實城開營業收入約為70億港元。在公司持續提升的毛利率及凈利率下,預計公司凈利潤能夠達到14億港元,歸母凈利潤達到7億港元。上實城開未來業績穩定釋放具有較大的確定性。

        土儲深度布局上海,貨值儲備超千億

        上文提到,合約銷售是公司業績增長的先行指標,直接影響了下一年度的利潤。而從長期價值的角度來看,公司釋放價值的邏輯鏈是:土地儲備-管理-產品-合約銷售。因此從源頭上看,土地儲備是地產公司影響長期價值最重要的因素,支撐著公司長遠的發展。

        我們先看公司土儲布局情況,土地儲備的布局決定了整體的質量和潛力。

        截至報告期末,集團土地儲備共有25個項目,分布于10個內地重點城市,包括上海、北京、天津、西安、重慶、昆山、無錫、沈陽、長沙及深圳,包括大量建成及處于建設期的中、高檔住宅及商用物業。

        上實城開的土儲除了質優之外,量也十分大。截至2018年12月31日,上實城開未來可售規劃建筑面積約388萬平方米,支持本集團未來3至5年的發展藍圖。

        值得注意的是公司44%土儲布局在上海,56%分布在其他一二線城市,若上海項目銷售均價目前保持5萬元人民幣每平,其他地區銷售均價按1萬元人民幣每平計算,公司土地儲備貨值超過1000億元人民幣,約1200億港元。

        公司目前銷售規模在50-60億元人民幣,在同等市場規模的企業里面土地儲備能夠達到千億貨值的企業簡直少之又少。

        以公司目前15%的歸母凈利潤率,公司土地儲備完全開發后能夠釋放的凈利潤能夠超過180億港元。假設10%折現率計算,若公司5年完全開發完成,土儲內含價值接近150億港元,若公司10年完全開發完,土儲內含價值接近120億港元。結合目前公司接近130億港元歸母凈資產,公司整體內含價值接近260-280億港元,而目前公司市值只有81億元,公司處于低估狀態,且長期價值突顯。

        重組方向逐漸明晰,財務穩健提供加速空間

        價值不會缺席。上實城開(0563.HK),無論從估值層面,還是催化劑層面,都具有非凡的潛力,未來隨著市場回暖,以及重組預期兌現,都有望刺激公司的估值重估。因為上實城開估值較低,之后若進行資產重估,財報都會產生明顯變化。

        一直以來,公司的業績增長保持平穩,而再2019年至未來,受到整體公司及管理的變化,公司的開發速度也有望迎來突破。長期穩健的財務經營和國企背景支撐,上實城開將成為安全邊際及長期價值突顯的內房企業。[2019-04-12 格隆匯]

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